La casa è stata per anni la cassaforte dei risparmi degli Italiani. L’idea che gli immobili siano investimenti sicuri è molto radicata nella nostra cultura. Vediamo qual è lo scenario immobiliare del nostro Paese.

La ricchezza delle famiglie italiane è costituita per circa il 60% da attività reali e per circa il 40% da attività finanziarie. Emerge quindi come la componente di patrimonio immobiliare sia una parte storicamente importante all’interno della ricchezza delle famiglie italiane.

A conferma di ciò, circa tre famiglie italiane su quattro sono proprietarie di almeno un immobile, e il 15% degli Italiani è proprietario anche di una seconda abitazione.

Per quanto riguarda la destinazione d’uso degli immobili in Italia, emerge come il 60% delle abitazioni è adibito ad abitazioni principali e loro pertinenze. Il 31% degli immobili è a disposizione o destinato ad altro utilizzo. Il 9% degli immobili è costituito da immobili a reddito o locati, regolarmente registrati; relativamente a quest’ultimo punto, tuttavia, è possibile notare come in Italia un affitto su due non è pagato regolarmente. Circa metà dei proprietari denuncia la mancata riscossione delle rispettive mensilità. Molti risparmiatori, infatti, investono in seconde case senza fare opportune valutazioni: non vengono valutati i costi di acquisto e gestione ordinaria e straordinaria degli immobili, ai quali si aggiungono non poche tasse e il rischio legato all’andamento del mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare ha subito un percorso ininterrotto di crescita stabile e sicura dal 1998 al 2007. In questo periodo, il mercato immobiliare è stato un mercato liquido e in espansione, spesso utilizzato ai fini di investimento, integrazione del reddito e trasmissione del valore alle generazioni future.

Purtroppo, questo trend rialzista ha subito una brusca inversione a partire dal 2007/2008, anni in cui si è verificata la grande crisi finanziaria che ha colpito prevalentemente questo segmento del mercato a livello mondiale con un crollo di circa il 30%. Da quel momento, infatti, si è assistito ad un forte calo dei prezzi e dei rendimenti degli affitti. Il mercato immobiliare è diventato un mercato illiquido a causa di un calo delle compravendite e un aumento dei tempi medi di vendita. Inoltre, si è diffusa un’elevata incertezza legata al peso del fisco e al continuo cambiamento del quadro normativo di riferimento.

Dal 2014 si è però assistito a una ripresa del numero di transazioni degli immobili residenziali, ma esiste ancora una certa fragilità dal punto di vista dei prezzi, che comunque ad oggi sono ancora ben lontani dal recuperare i valori pre-crisi.

Per quanto riguarda la situazione attuale, c’è da fare una distinzione tra le grandi città (Milano, Roma, Firenze, Bologna) e le zone periferiche. Nelle prime si sta assistendo a un rialzo dei prezzi degli immobili, mentre nelle seconde il valore delle abitazioni è il medesimo degli ultimi anni.

In un Paese dove la percentuale di popolazione è in diminuzione ogni anno, così come la ricchezza delle famiglie, dove l’invecchiamento della popolazione e l’immigrazione sono in aumento e dove gli immobili per famiglia sono ancora così numerosi, è difficile pensare a una forte potenzialità di recupero del mercato.

Gli immobili esistenti coprono quasi i 4/5 del volume delle compravendite, ma sono abitazioni vecchie e di bassa qualità rispetto al mercato del nuovo. Il parco immobili esistente imporrebbe grosse manutenzioni e interventi che non possono essere sostenuti da tutte le tasche.

• Intanto perché l’idea di fondo è che gli immobili sono concretamente visibili e toccabili, al contrario degli investimenti finanziari che ci appaiono “virtuali”. La casa è un bene fisico, quindi si ha la percezione di averne il controllo
• Poi per l’influenza dei nostri genitori e nonni, che ci hanno raccontato che in passato gli immobili si sono rivalutati molto nel corso del tempo. Storicamente, infatti, i valori degli immobili sono aumentati (complice un’alta inflazione)
• Gli investimenti immobiliari ci danno poi un senso di sicurezza perché non ci viene mostrato il prezzo della nostra casa in ogni momento, come avviene invece nel mercato degli investimenti quotati. La percezione è che il prezzo non scenda, perché il valore dell’immobile è noto solo in caso di acquisto, vendita o di richiesta di una valutazione

C’è quindi un problema legato alla percezione, perché l’esistenza fisica dell’immobile e l’incapacità di darne una valutazione certa hanno delle conseguenze psicologiche che limitano la valutazione razionale. Questo è dovuto a una percezione di basso rischio, conseguenza dei fattori che abbiamo descritto sopra.

L’immobile presenta elevati costi di gestione: oneri fiscali, costi di manutenzione, oneri di transazione. Tutti questi costi tendono però a essere trascurati, mentre siamo più attenti alle commissioni e ai rendimenti giornalieri di altre forme di investimento.

Se usassimo gli stessi criteri di valutazione che usiamo per le commissioni degli investimenti finanziari, avremmo un approccio diverso al mercato immobiliare.

Ogni tipo di investimento che ha un proprio mercato (compreso quello dei beni immobili) presenta rischi, orizzonti temporali e potenzialità di rendimento, che vanno esaminati nel dettaglio.

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